Regulação dos Síndicos Profissionais e das Administradoras Condominiais
Regulamentação da Profissão de Administrador de Condomínios no Brasil
O Novo Paradigma da Administração Condominial no Brasil: Resolução CFA nº 664/2025 e 683/2025
Resolução CFA nº 664/2025: Fim da Controvérsia Jurídica Sobre o Registro Profissional de Síndicos e Administradoras de Condomínios
Marco Regulatório para o Registro de Síndicos Profissionais e Administradoras Condominiais no Sistema CFA/CRA : Resolução Normativa CFA nº 664/2025
O mercado condominial ressurge como um campo profissional digno, legítimo e estruturado.
Em 2025, o cenário condominial brasileiro atravessa um momento de transformação estrutural sem precedentes. Com a entrada em vigor da Resolução Normativa CFA nº 664/2025, o Conselho Federal de Administração consolidou um novo marco legal que exige o registro, nos Conselhos Regionais de Administração (CRAs), de todos os profissionais e empresas que exercem atividades de sindicatura remunerada ou administração de condomínios.
Essa regulamentação não apenas estabelece parâmetros mínimos de qualificação e responsabilidade técnica, mas também inaugura uma nova era de governança responsável, técnica e fiscalizada em milhares de condomínios espalhados pelo país.
A regulamentação da atividade de síndico profissional no Brasil tem sido objeto de intensos debates jurídicos, especialmente após a publicação da Resolução Normativa CFA nº 664/2025, que exige o registro desses profissionais nos Conselhos Regionais de Administração (CRAs). A Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), por meio de suas comissões especializadas, tem se manifestado contrariamente a essa exigência, questionando sua legalidade e constitucionalidade.
O conjunto normativo composto pelas Resoluções nº 683 e nº 664 representa um marco jurídico-regulatório de alta relevância, cujo efeito imediato é a consolidação do síndico profissional e das administradoras de condomínio como profissionais da administração pública e privada, sujeitos à lei, à ética e à fiscalização institucional, tal como ocorre em outros setores estratégicos da economia urbana.
Durante décadas, os condomínios brasileiros viveram sob um modelo de gestão marcado pela informalidade, pelo improviso e pela ausência de critérios técnicos. Síndicos moradores, muitas vezes sem nenhuma formação ou experiência administrativa, assumiam responsabilidades gigantescas, cuidando de orçamentos milionários, contratos complexos e conflitos interpessoais, sem suporte jurídico ou respaldo institucional. Do outro lado, empresas administradoras atuavam sem padronização, expondo os condomínios a riscos fiscais, jurídicos e financeiros. Com o crescimento das cidades, a verticalização urbana e a complexificação dos ambientes condominiais, surgem novas demandas: transparência, segurança jurídica, eficiência na gestão e accountability. O setor sente a pressão do mercado, dos moradores e da sociedade por profissionalização. As primeiras resoluções normativas começam a ser discutidas. O chamado à transformação está lançado: é hora de abandonar o amadorismo e assumir a responsabilidade de conduzir os condomínios com competência técnica e governança eficaz. A chegada da Resolução CFA nº 654/2023, ainda que bem-intencionada, gera polêmica. Muitos veem na norma uma ameaça à liberdade de atuação, uma burocratização desnecessária ou até uma tentativa de reserva de mercado. A resistência cresce. Entidades de classe questionam a competência normativa do CFA. Profissionais informais temem ser excluídos. Os condomínios se dividem entre a tradição da autogestão e a necessidade da profissionalização. Surge, então, o Conselho Federal de Administração como figura de orientação, revisão e aprimoramento institucional. Com escuta técnica, diálogo com os CRAs, pareceres jurídicos e análise de impacto regulatório, o CFA reformula a estratégia. Nasce a Resolução CFA nº 683/2025, trazendo clareza e foco na regulamentação do síndico profissional. Pouco depois, a Resolução nº 664/2025 fecha o ciclo: amplia o escopo, inclui as administradoras e institui a responsabilidade técnica. Com as novas resoluções publicadas, inicia-se o processo real de transformação. Os síndicos profissionais são chamados a se registrar, comprovar qualificação, emitir notas fiscais. As empresas de administração condominial devem indicar responsáveis técnicos, ajustar contratos e regularizar suas estruturas. O setor ingressa oficialmente em um novo mundo: o da administração condominial regulada, fiscalizada e reconhecida como profissão técnica. A implementação efetiva das resoluções exige mais do que conformidade formal: exige mudança de mentalidade. Síndicos devem entender seu papel como gestores públicos de comunidades privadas. Administradoras precisam evoluir para empresas de governança. Assembleias e conselhos fiscais devem assumir o papel de fiscalizadores técnicos. É preciso revisar contratos, redefinir rotinas, adotar tecnologias.
A recompensa não é simbólica: é real e mensurável. Imóveis mais valorizados, contas mais transparentes, redução de conflitos, segurança jurídica, qualificação profissional, reconhecimento institucional. O síndico profissional se torna figura respeitada, o administrador condominial se converte em líder técnico, os moradores passam a confiar na gestão. A legislação encontra seu lugar na prática cotidiana. O mesmo condomínio que antes era regido por decisões arbitrárias e boa vontade, agora conta com indicadores de desempenho, rotinas de compliance e planejamento estratégico. A figura do síndico não desaparece — ela evolui. A informalidade não é mais regra — ela se torna exceção combatida.
O setor condominial brasileiro, por meio de seus profissionais e instituições, encontra na regulamentação não um limite, mas uma porta para o futuro.
Em maio de 2023, a Comissão Especial de Direito Condominial do Conselho Federal da OAB aprovou, por unanimidade, um parecer que defende que síndicos de condomínios não devem ser vinculados ao Conselho Federal de Administração (CFA). O documento argumenta que os síndicos não se enquadram na área profissional do administrador como atividade-fim, exercendo apenas a chamada atividade-meio, e, portanto, não estariam obrigados à inscrição no conselho. O parecer conclui que o CFA não dispõe de fundamentação legal para representar ou fiscalizar síndicos e administradoras de condomínios, e que a tentativa de impor tal fiscalização extrapola os limites legais e fere o princípio da legalidade consagrado na Constituição Federal. Em janeiro de 2025, a Comissão de Sindicatura Profissional da seccional do Rio de Janeiro da OAB (OAB-RJ) emitiu um parecer jurídico refutando a validade da Resolução Normativa CFA nº 654, que foi posteriormente revogada e substituída pela RN nº 664/2025. O parecer sustenta que a sindicatura é definida pelo artigo 1.347 do Código Civil como uma função eletiva, vinculada à escolha em assembleia condominial, e não pode ser submetida à regulamentação ou fiscalização por conselhos profissionais. A imposição de requisitos como registro no CRA e recolhimento de anuidade seria, portanto, inconstitucional. A OAB, em 2025, reafirmou sua posição institucional contra a tentativa do CFA de enquadrar a sindicatura como atividade subordinada à regulamentação do sistema CFA/CRA.
O avanço da normatização da profissão de síndico profissional no Brasil representa um movimento institucional estratégico dentro do escopo regulatório do Conselho Federal de Administração (CFA). A base jurídica que sustenta essa transformação remonta à Lei Federal nº 4.769, de 9 de setembro de 1965, que rege o exercício da profissão de administrador, estabelecendo a obrigatoriedade de formação técnica e registro nos Conselhos Regionais de Administração (CRAs) para o desempenho de atividades típicas de gestão. Tal legislação foi regulamentada pelo Decreto nº 61.934, de 22 de dezembro de 1967, que delineou os procedimentos administrativos e competências do sistema CFA/CRA, atribuindo-lhe poder normativo e fiscalizador.
No contexto contemporâneo de verticalização urbana, em que o ambiente condominial se torna cada vez mais complexo, surge a necessidade de profissionalização da gestão dos condomínios residenciais e comerciais. Dados da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC) e do IBGE indicam que mais de 72 milhões de brasileiros vivem atualmente em condomínios, o que torna a administração dessas estruturas um eixo estratégico da vida urbana. A figura do síndico profissional — aquele que não reside no condomínio, mas é contratado formalmente para exercer sua gestão de forma remunerada e contínua — exige capacitação técnica, responsabilidade civil e habilidades de liderança compatíveis com a magnitude das operações que envolve. A atuação desse agente extrapola as funções tradicionais atribuídas ao síndico condômino, incluindo gestão orçamentária, contratação de serviços, representação jurídica e resolução de conflitos internos, caracterizando-se, portanto, como atividade típica da administração.
O CFA, exercendo sua competência legal, publicou em 2023 a Resolução Normativa nº 654, que determinava o registro obrigatório de síndicos profissionais junto aos CRAs. Apesar de juridicamente fundamentada, a norma enfrentou resistências substanciais, sobretudo por sua ambiguidade na definição dos sujeitos obrigados e pela omissão quanto à responsabilidade das empresas administradoras de condomínios. O setor reagiu de maneira heterogênea: enquanto alguns CRAs iniciaram fiscalizações, entidades representativas, como o Secovi-SP e a ABRASIP, apontaram falhas técnicas e potenciais excessos regulatórios. Isso gerou um ambiente de insegurança jurídica e divergência interpretativa, que exigiu um novo posicionamento do sistema CFA/CRA. Em resposta, o CFA elaborou e publicou, em março de 2025, a Resolução Normativa nº 683, cujo objetivo foi esclarecer os critérios de obrigatoriedade de registro. A nova norma limitou a exigência aos síndicos profissionais remunerados, deixando claro que síndicos moradores, mesmo que eventualmente recebam isenção da taxa condominial, não estariam sujeitos à mesma obrigação. A resolução também conceituou o exercício profissional como aquele caracterizado pela habitualidade, remuneração e autonomia técnica, oferecendo maior segurança jurídica à aplicação da norma.
Apesar desse avanço, a RN nº 683/2025 ainda não contemplava de forma satisfatória a responsabilidade das empresas que atuam na administração condominial, especialmente as que gerenciam múltiplos empreendimentos de forma terceirizada. Reconhecendo essa lacuna, o CFA convocou sua 5ª Sessão Plenária e, em 8 de abril de 2025, publicou a Resolução Normativa nº 664, que revogou expressamente a RN nº 654 e estabeleceu, com clareza e completude, os parâmetros legais para a obrigatoriedade do registro de pessoas físicas e jurídicas junto aos CRAs. A nova resolução determina que todas as pessoas físicas que atuam como síndicos profissionais, assim como todas as empresas que prestam serviços de gestão condominial, devem estar registradas e manter um Responsável Técnico (RT) devidamente habilitado e ativo no CRA de sua jurisdição. Ao mesmo tempo, reafirma que o síndico condômino — morador eleito, ainda que remunerado — está isento da exigência de registro, respeitando a lógica da autogestão prevista no Código Civil. A entrada em vigor imediata da RN nº 664/2025 encerra um ciclo de normatização caracterizado por revisões, ajustes e aperfeiçoamentos, e inaugura uma nova era de governança condominial institucionalizada, baseada em qualificação técnica, responsabilidade formal e legalidade das práticas administrativas. As medidas adotadas pelo CFA não se configuram como uma simples tentativa de controle, mas como um esforço para estruturar e dignificar uma atividade que, até então, oscilava entre a informalidade e a ausência de parâmetros técnicos universalizados.
Ambas as normas se inserem no conjunto de competências legais atribuídas ao Conselho Federal de Administração (CFA) pela Lei nº 4.769/1965 e pelo Decreto nº 61.934/1967, que conferem ao sistema CFA/CRA autoridade para regulamentar, fiscalizar e organizar o exercício da profissão de administrador em território nacional. A natureza jurídica dessas resoluções é infralegal, ou seja, complementam e operacionalizam a legislação federal, tendo caráter vinculante no âmbito dos Conselhos Regionais de Administração (CRAs) e para os profissionais e empresas sob sua jurisdição. A Resolução CFA nº 683/2025, publicada em março de 2025, surgiu com o propósito de sanar as ambiguidades e inconsistências técnicas da revogada RN nº 654/2023. O foco principal da nova norma é a atuação do síndico profissional pessoa física. Ela estabelece que qualquer indivíduo que exerça, de forma habitual, contínua, técnica e remunerada, a função de síndico em condomínios — sem ser morador e mediante contrato de prestação de serviços — está obrigado ao registro no CRA de sua região. Tal exigência decorre do entendimento consolidado de que essa função configura, em essência, um exercício típico da profissão de administrador, com responsabilidades que envolvem gestão de pessoas, administração financeira, mediação de conflitos e cumprimento de obrigações legais e normativas.
A resolução também detalha os critérios para a caracterização da atividade profissional, tais como a existência de contrato formal, emissão de nota fiscal e habitualidade na prestação do serviço. Ao mesmo tempo, a norma exclui do seu escopo os síndicos condôminos, ou seja, os moradores eleitos para a função dentro de seu próprio condomínio, mesmo que recebam algum tipo de remuneração simbólica. Essa distinção é importante porque protege a autogestão comunitária prevista no Código Civil e evita a judicialização de atividades voluntárias que não possuem caráter técnico profissional. Contudo, apesar de ter preenchido importantes lacunas deixadas pela normativa anterior, a RN nº 683/2025 não abarcava expressamente as empresas administradoras de condomínios, ou seja, aquelas pessoas jurídicas que operam serviços de gestão condominial de forma empresarial. A omissão gerou dúvidas sobre a extensão da obrigatoriedade de registro, criando um vácuo normativo especialmente sensível em um setor onde tais empresas são frequentemente contratadas para assumir integralmente a gestão financeira, administrativa e operacional de condomínios residenciais e comerciais.
Com o intuito de consolidar e expandir a regulamentação, o CFA aprovou, em 8 de abril de 2025, a Resolução Normativa nº 664/2025, durante sua 5ª Sessão Plenária. Esta nova norma revogou expressamente a RN nº 654/2023 e consolidou a obrigatoriedade do registro tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas envolvidas na prestação de serviços de gestão condominial. O artigo 1º da RN nº 664/2025 é taxativo ao determinar que todas as pessoas — físicas e jurídicas — que exerçam atividades de síndico profissional ou administração condominial devem estar registradas no CRA. Isso significa que, independentemente da forma de constituição (autônomo ou empresa), o exercício profissional da função exige habilitação formal e supervisão institucional. O parágrafo único do artigo 1º introduz uma inovação importante ao estabelecer a obrigatoriedade da designação de um Responsável Técnico (RT) para as sociedades empresárias que prestam tais serviços. O RT deverá ser um profissional de Administração devidamente registrado no CRA e será responsável por todos os atos técnicos praticados pela empresa, respondendo, inclusive, em eventuais processos administrativos e éticos. Esse modelo é inspirado em outros conselhos profissionais, como o CREA e o CRC, e confere maior segurança jurídica e padronização à atuação empresarial no setor condominial.
A nova resolução reafirma, em seu artigo 2º, que os síndicos condôminos continuam isentos da obrigatoriedade de registro, mantendo a lógica de não interferência na gestão interna dos moradores que não exercem a função em caráter técnico ou mercantil. No artigo 3º, a norma revoga formalmente a RN nº 654/2023, encerrando o ciclo de sobreposição e insegurança jurídica que havia se instaurado no setor desde sua edição. O artigo 4º estabelece que a resolução entra em vigor na data de sua publicação, com efeito imediato, não dependendo de regulamentação complementar para ser aplicada. A comparação entre as RNs nº 683 e nº 664 revela um arranjo normativo complementar, onde a primeira trata do registro individual do síndico profissional (pessoa física) e a segunda estende a obrigatoriedade para as empresas prestadoras de serviços (pessoa jurídica). Ambas se apoiam no mesmo fundamento legal e institucional, reforçando a coerência do sistema CFA/CRA. Enquanto a RN nº 683 regula o exercício pessoal e autônomo da função, a RN nº 664 estrutura as exigências empresariais, incluindo a responsabilidade técnica, o enquadramento societário e a fiscalização permanente.
Cabe ressaltar que essas resoluções encontram respaldo nos princípios constitucionais da legalidade administrativa, da livre iniciativa condicionada à qualificação técnica e da defesa do consumidor. Elas também se coadunam com a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece a legitimidade dos conselhos profissionais para normatizar e fiscalizar atividades técnicas cuja natureza exija formação específica e supervisão contínua. Assim, as Resoluções CFA nº 683/2025 e nº 664/2025 representam um novo patamar de normatividade, coerência e segurança institucional para o exercício da administração condominial no Brasil. Mais do que mudanças procedimentais, essas normas impulsionaram uma verdadeira transformação na forma como a administração de condomínios é concebida, organizada e fiscalizada no país. O mercado condominial brasileiro, que envolve mais de 420 mil condomínios registrados e movimenta cifras superiores a R$ 200 bilhões por ano, passou a operar sob uma lógica de governança qualificada, técnica e juridicamente respaldada, exigindo novos padrões de atuação dos principais agentes envolvidos.
Uma das alterações mais profundas recai sobre a figura do síndico profissional, que deixa de ser apenas um gestor informal ou “prático” da vida condominial para assumir a condição de agente técnico regulado, com obrigações legais, formação específica e registro institucional obrigatório. A partir da Resolução CFA nº 683/2025, o exercício dessa função passou a exigir registro ativo no Conselho Regional de Administração (CRA) da respectiva jurisdição. Essa exigência é imposta não apenas como um requisito burocrático, mas como reconhecimento da natureza técnica e continuada da função. A responsabilidade por administrar recursos financeiros, coordenar equipes de manutenção, representar legalmente o condomínio e conduzir assembleias demanda competências compatíveis com o escopo da profissão de administrador. Além do registro, o síndico profissional deve comprovar qualificação técnica, estar apto a emitir nota fiscal, estabelecer contratos formais de prestação de serviços e manter atualização constante perante o CRA. Isso posiciona o profissional não apenas como executor de tarefas operacionais, mas como gestor estratégico, responsável por gerar valor, prevenir riscos e garantir a conformidade legal do condomínio perante o poder público e seus condôminos.
Paralelamente, a Resolução CFA nº 664/2025 trouxe nova disciplina às empresas administradoras de condomínio, que passaram a ser tratadas como pessoas jurídicas obrigadas ao registro junto ao CRA quando suas atividades envolverem gestão condominial profissional. Essas empresas, ao assumirem responsabilidades como controle de inadimplência, gestão de folha de pagamento, contratação de serviços terceirizados e representação perante órgãos reguladores, passam a exercer atividades típicas da Administração e, portanto, se sujeitam à legislação profissional aplicável. A resolução também institui a figura do Responsável Técnico (RT), profissional de Administração regularmente inscrito no CRA, que deve responder legal e eticamente pelos atos técnicos praticados pela empresa. Essa exigência é semelhante àquela existente em outras profissões reguladas, como engenharia, contabilidade e arquitetura, e eleva o grau de responsabilidade institucional das administradoras. Empresas que não se adaptarem à norma ficam expostas à autuação por exercício ilegal da profissão, o que pode resultar em sanções administrativas, ações judiciais e, em casos mais graves, penalidades civis e criminais. Outro ponto relevante é o regime de responsabilidade compartilhada introduzido indiretamente pelas novas normas. Os condomínios que contratarem síndicos profissionais ou empresas administradoras sem o devido registro no CRA poderão ser corresponsabilizados por conivência com o exercício irregular da profissão, nos termos do artigo 47 do Decreto-Lei nº 3.688/1941 (Lei das Contravenções Penais). Isso significa que a escolha do profissional ou da empresa gestora deixa de ser apenas uma decisão política da assembleia e passa a ser uma decisão estratégica, com repercussões legais e patrimoniais diretas.
Esse novo regime tem como um de seus principais efeitos a redução da informalidade e o fortalecimento da prestação de contas transparente, o que tende a qualificar os serviços condominiais e mitigar os riscos jurídicos. Os síndicos e administradoras passam a ser cobrados não apenas por resultados, mas também por conformidade, ética e eficiência na aplicação dos recursos. As assembleias, por sua vez, passam a exercer um papel mais crítico, exigindo documentação comprobatória de habilitação profissional e responsabilidade técnica como pré-requisito para a contratação. Paralelamente, observa-se uma tendência crescente de judicialização das relações condominiais, impulsionada por más gestões, fraudes contábeis, omissões administrativas e conflitos interpessoais não mediados adequadamente. Segundo dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), houve um aumento de 28% nas ações judiciais envolvendo condomínios entre 2020 e 2024. Nesse contexto, a atuação de síndicos e administradoras registrados e qualificados atua como mecanismo de contenção do litígio, contribuindo para a pacificação das relações internas e a confiança institucional nas estruturas condominiais.
As novas normas também provocam uma reconfiguração da lógica de governança interna dos condomínios, que passam a operar segundo princípios de eficiência técnica, transparência contábil, responsabilidade jurídica e ética profissional. A gestão condominial deixa de ser orientada apenas pela vontade da maioria e passa a ser informada por boas práticas administrativas, relatórios auditáveis, indicadores de desempenho (KPIs) e rotinas formais de prestação de contas. Isso representa uma verdadeira revolução institucional, que eleva o padrão de vida dos moradores, valoriza os ativos imobiliários e profissionaliza a tomada de decisões. Esse novo paradigma exige que os conselhos fiscais dos condomínios, assembleias de moradores e empresas contratadas atuem em cooperação com os Conselhos Regionais de Administração, acompanhando as exigências legais e adotando mecanismos de controle, governança e compliance inspirados no setor corporativo. A fiscalização não se limita mais ao aspecto financeiro; ela incorpora aspectos como a legalidade do exercício profissional, a presença de responsável técnico, a transparência das contratações e o cumprimento de obrigações legais e tributárias.
O condomínio, nesse novo cenário, deixa de ser apenas uma unidade de habitação coletiva e passa a ser um ambiente organizacional complexo, que demanda governança, planejamento, controle e responsabilidade.
A entrada em vigor das Resoluções CFA nº 683/2025 e nº 664/2025 não ocorreu em um vácuo institucional. Pelo contrário, ela desencadeou um complexo conjunto de reações por parte de diversos atores do sistema condominial brasileiro, evidenciando a diversidade de interpretações, os diferentes níveis de maturidade institucional e a heterogeneidade socioeconômica que caracteriza as várias regiões do país. As normas, ao formalizarem a exigência de registro de síndicos profissionais e empresas administradoras nos Conselhos Regionais de Administração (CRAs), provocaram tanto processos de resistência quanto de reorganização, que vêm redefinindo o papel dos conselhos, das entidades representativas, das instituições de ensino e das estruturas administrativas internas dos próprios condomínios.
Do ponto de vista do sistema CFA/CRA, a estratégia de implementação foi cuidadosamente estruturada. O Conselho Federal de Administração, ao editar as resoluções, manteve sua função normativa central, enquanto delegou aos CRAs a responsabilidade pela fiscalização e operacionalização das normas nos âmbitos estaduais. Essa descentralização foi crucial para adaptar a execução da política normativa à realidade local. Muitos CRAs passaram a atuar de maneira ativa, desenvolvendo ações educativas, campanhas informativas e articulações com entidades locais. Conselhos como o CRA-SP, CRA-DF, CRA-CE, CRA-PR e CRA-PE destacaram-se por iniciativas inovadoras, incluindo a disponibilização de canais digitais de registro, unidades móveis de fiscalização e convênios com instituições de ensino técnico. As entidades representativas do setor condominial também exerceram um papel determinante nesse novo ciclo normativo. O SIPCES (Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas Prestadoras de Serviços do Espírito Santo), por exemplo, atuou como agente de interlocução entre os profissionais do setor e os CRAs, promovendo fóruns de debate e material de orientação. A ABRASIP (Associação Brasileira de Síndicos Profissionais) manifestou apoio aberto à regulamentação, defendendo-a como instrumento essencial de valorização da profissão e combate à informalidade. Por outro lado, entidades com perfil mais conservador, como o SECOVI-SP, expressaram preocupação com os potenciais efeitos econômicos da regulamentação, especialmente no que diz respeito ao possível aumento de custos para os condomínios e à exclusão de profissionais experientes, porém sem formação acadêmica formal. Ainda assim, mesmo essas vozes críticas reconheceram a importância de um marco regulatório claro para a atividade de síndico.
No plano regional, os efeitos da regulamentação foram assimétricos. No Sudeste, especialmente em São Paulo e no Rio de Janeiro, observou-se rápida adesão por parte de síndicos e administradoras, impulsionada pela alta densidade condominial e pela presença consolidada de CRAs ativos. Em Minas Gerais, a mobilização de universidades e escolas técnicas contribuiu para uma expansão notável da oferta de cursos voltados à formação de gestores condominiais, facilitando o processo de regularização. Na região Sul, os estados do Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul adotaram estratégias integradas entre prefeituras, conselhos e universidades comunitárias, viabilizando a formação de redes regionais de capacitação profissional.
No Nordeste, o cenário é marcado pela articulação de cooperativas de síndicos profissionais, como forma de facilitar o acesso coletivo ao registro e à formação técnica. Estados como Bahia, Pernambuco e Ceará vêm desenvolvendo políticas de incentivo à regularização, com apoio dos CRAs locais e de tribunais de justiça interessados em reduzir a litigiosidade decorrente da má gestão condominial. Já nas regiões Norte e Centro-Oeste, os desafios são mais expressivos, especialmente em virtude do alto grau de informalidade no setor. No Amazonas e no Pará, por exemplo, há predominância de condomínios de pequeno porte administrados por moradores ou profissionais sem qualificação formal. Nesse contexto, os CRAs têm buscado cooperação com o Ministério Público e as defensorias públicas para oferecer programas de orientação, enquanto municípios e tribunais de contas se empenham em mapear irregularidades e orientar os síndicos para que se adaptem à nova legislação.
A adesão às resoluções também reverberou nos sistemas de controle e fiscalização do Estado. O Ministério Público de diversos estados passou a emitir recomendações formais para que condomínios observem as exigências legais ao contratar síndicos profissionais ou administradoras. Em cidades como Campinas (SP), Vitória (ES) e Recife (PE), essas orientações foram integradas a processos administrativos e inquéritos civis. Os Tribunais de Justiça, por sua vez, passaram a reconhecer a Resolução nº 664/2025 como fundamento legal para ações de responsabilização por má gestão, ausência de qualificação técnica e desvio de finalidade por parte de síndicos não registrados. Em alguns casos, o não cumprimento da norma tem sido enquadrado como omissão culposa, com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social da propriedade. Nos Tribunais de Contas, especialmente em auditorias realizadas em conjuntos habitacionais subsidiados por programas governamentais, a ausência de síndico profissional registrado e de administrador legalmente habilitado passou a ser considerada uma falha grave de gestão, gerando recomendações, advertências e até mesmo multas a gestores e entidades responsáveis. Isso tem incentivado governos estaduais e prefeituras a revisar as diretrizes de política habitacional, com inclusão de cláusulas de conformidade técnica nas licitações de serviços condominiais. No campo da educação profissional, a regulamentação gerou externalidades positivas. Aumentou a demanda por cursos de extensão, certificações técnicas e programas de pós-graduação voltados à gestão condominial, com ênfase em administração, direito imobiliário, gestão de conflitos e compliance. Instituições como SENAC, Institutos Federais, universidades privadas e escolas técnicas estaduais passaram a oferecer currículos especializados, muitas vezes em parceria com os próprios CRAs. A formação de síndicos qualificados passou a ser não apenas uma exigência legal, mas também uma oportunidade de qualificação e mobilidade social.
Esse conjunto articulado de iniciativas revela que as Resoluções nº 683/2025 e nº 664/2025 foram catalisadores de uma reorganização institucional profunda. A resistência inicial, típica de qualquer processo regulatório, está gradualmente sendo substituída por uma cultura de adaptação colaborativa, marcada pela cooperação entre atores públicos e privados, pelas iniciativas de capacitação e pelo reconhecimento da função do síndico como profissão de natureza técnica, estratégica e social. Assim, a conjuntura atual sinaliza que o sucesso da regulamentação não depende apenas da ação fiscalizadora do CFA e dos CRAs, mas sobretudo da capacidade de construir consensos setoriais, ampliar o acesso à formação e garantir que os novos padrões de governança condominial sejam, de fato, assimilados por toda a cadeia envolvida — de síndicos e administradoras a condôminos, conselhos fiscais, gestores públicos e instituições judiciais. Essa transformação normativa inaugurou um cenário de profissionalização acelerada, que ultrapassa o mero cumprimento legal e passa a orientar decisões estratégicas, operacionais, tecnológicas e sociais nas estruturas condominiais. O pós-regulamentação não se configura como um estado de normalização passiva, mas sim como um campo em constante evolução, onde tendências emergem da interseção entre direito, inovação e governança urbana. Uma das mais notáveis consequências das novas resoluções é a consolidação do que se pode denominar de governança condominial inteligente, pautada na convergência entre dados, tecnologia, responsabilidade técnica e participação qualificada dos condôminos. Os condomínios, nesse novo modelo, são concebidos como organizações sociais autogeridas, mas orientadas por processos formais de tomada de decisão, ferramentas digitais de gestão e padrões éticos e legais fiscalizáveis. O síndico profissional deixa de ser apenas um executor de tarefas administrativas para se tornar um gestor estratégico multidisciplinar, cuja função inclui planejamento financeiro, mediação de conflitos, implementação de projetos sustentáveis e integração com plataformas digitais de prestação de contas e segurança.
A tecnologia, nesse contexto, desempenha papel catalisador. O uso de softwares integrados, como os oferecidos por startups do segmento proptech, permite automatizar tarefas, otimizar recursos e gerar dados em tempo real que embasam decisões. Aplicativos como TownSq, CondoConta e Noknox já permitem não apenas o controle financeiro do condomínio, mas também o acompanhamento de reservas de espaços, registros de ocorrências, votações digitais e assembleias virtuais com validade jurídica. Sistemas de monitoramento com inteligência artificial, portarias remotas híbridas e reconhecimento facial estão cada vez mais acessíveis, reforçando a segurança patrimonial com menor custo operacional. Sensores inteligentes permitem a gestão automatizada de água, energia e resíduos, promovendo economia e sustentabilidade. Outro vetor central no futuro da administração condominial é a sustentabilidade ambiental integrada à infraestrutura urbana. Condomínios que adotam medidas de eficiência energética, como instalação de painéis solares, uso de iluminação LED automatizada e reuso de águas cinzas, não apenas reduzem seus custos operacionais, como também contribuem para metas municipais e estaduais de sustentabilidade urbana. Políticas como o IPTU Verde, já implementadas em cidades como Curitiba, Vitória e Belo Horizonte, oferecem incentivos fiscais diretos a edifícios que comprovem ações de sustentabilidade certificadas, ampliando a atratividade dos investimentos em retrofit verde. A coleta seletiva digitalizada, a compostagem comunitária e a criação de hortas urbanas compartilhadas tornam-se também componentes da gestão moderna, reforçando o valor social e ambiental do espaço condominial.
O aspecto humano e social também ganha centralidade no modelo de governança que se avizinha. Diante do envelhecimento progressivo da população brasileira, os condomínios se tornam centros de convivência intergeracional. Ambientes acessíveis, com rampas, pisos táteis, elevadores adaptados e espaços de uso comum pensados para a convivência entre crianças, idosos e adultos ativos, agregam valor social e imobiliário. A presença de salas de coworking, bibliotecas compartilhadas, salas de meditação, academias e ambientes “pet-friendly” evidencia que os condomínios deixam de ser meros locais de moradia para se tornarem microssociedades multifuncionais, com infraestrutura voltada ao bem-estar integral. Com essa complexificação das demandas condominiais, cresce também a necessidade de formação continuada dos profissionais do setor. A regulamentação impulsionou o surgimento de cursos técnicos, certificações e pós-graduações voltadas à gestão condominial, administração predial, direito imobiliário, mediação de conflitos, compliance e sustentabilidade. Instituições como o SENAC, os Institutos Federais, universidades privadas e conselhos profissionais passaram a ofertar programas especializados, inclusive na modalidade a distância, com foco na profissionalização e atualização contínua dos síndicos e responsáveis técnicos. A figura do síndico profissional passa a ser percebida como uma carreira consolidada, com campo de atuação nacional, código de ética, perspectiva de remuneração formal, piso salarial referencial e vínculos institucionais reconhecidos.
O mesmo vale para as administradoras, que se reposicionam como empresas de governança condominial integrada, oferecendo pacotes completos que envolvem gestão financeira, suporte jurídico, gestão documental digital, planejamento estratégico, assessoria ambiental e serviços baseados em inteligência artificial. A presença obrigatória do responsável técnico, como prevê a RN nº 664/2025, também favorece a criação de novos nichos profissionais, como o de consultores de compliance condominial, especialistas em certificação sustentável e analistas de indicadores de desempenho condominial. Do ponto de vista macroinstitucional, os condomínios passam a se integrar aos sistemas urbanos de maneira mais eficaz, participando de políticas públicas de mobilidade urbana, segurança digital, educação ambiental e inclusão social. A articulação com programas de cidades inteligentes (smart cities), viabilizada por tecnologias IoT e plataformas públicas de dados, permite que grandes condomínios sejam incluídos em projetos de vigilância urbana, rastreamento energético e redes de energia limpa, além de contribuir com a descentralização de serviços públicos. Por fim, é importante destacar que a regulamentação do CFA, longe de representar um instrumento de cerceamento profissional, constitui-se como uma plataforma de valorização, qualificação e dignificação do trabalho desenvolvido pelos síndicos e administradores prediais em todo o país. Ela promove segurança jurídica, fortalece o mercado formal, protege os consumidores-condôminos, combate práticas predatórias e amplia a transparência na relação entre moradores, fornecedores e gestores. Portanto, a implementação das Resoluções CFA nº 683/2025 e nº 664/2025 deve ser compreendida como o marco inaugural de uma nova era: a da administração condominial como profissão regulamentada, estratégica e socialmente relevante. Neste novo paradigma, os condomínios tornam-se não apenas ambientes de moradia, mas espaços de cidadania, inovação e sustentabilidade, cuja gestão exige competência, responsabilidade e visão sistêmica. O futuro já chegou — e ele exige síndicos preparados, empresas éticas, condôminos conscientes e instituições comprometidas com o bem coletivo.
As Exigências da Nova Regulamentação
A nova regulamentação do CFA impõe exigências técnicas e legais que ampliam significativamente o grau de complexidade da função síndica profissional. Exige-se do síndico:
Habilidade técnica para gestão financeira e orçamentária;
Capacidade de negociação e mediação de conflitos;
Conhecimento jurídico das normas civis, tributárias e administrativas;
Responsabilidade formal perante órgãos públicos e o CRA;
Atuação transparente, documentada e compatível com boas práticas de governança.
O advogado, especialmente aquele com experiência em direito condominial, direito civil e contratual, preenche com solidez grande parte desses requisitos. Sua formação jurídica o capacita a interpretar normas, conduzir assembleias com validade formal, analisar riscos legais, responder judicialmente a demandas e estruturar processos de compliance interno — atividades que extrapolam a mera gestão operacional de um condomínio. Além disso, nas tabelas de honorários das seccionais da OAB, constam atividades diretamente vinculadas à rotina de gestão condominial, como elaboração de regimentos internos, notificação de condôminos, condução de assembleias, cobrança extrajudicial e judicial de inadimplentes, entre outras. Isso indica que o ordenamento profissional já reconhece a centralidade do advogado nessas funções, ainda que exercidas no contexto da advocacia consultiva ou contenciosa.
As Vantagens Estratégicas de um Advogado como Síndico Profissional
A contratação de um advogado como síndico profissional traz diversas vantagens estratégicas, sobretudo em condomínios de médio e grande porte:
a) Segurança jurídica ampliada
A gestão condominial envolve relações contratuais, tributárias, trabalhistas, cíveis e administrativas. O advogado está preparado para atuar de maneira preventiva, evitando litígios e otimizando a regularidade documental da instituição.
b) Eficiência na condução de assembleias e deliberações
As assembleias, regidas pelo Código Civil e pela convenção do condomínio, frequentemente enfrentam nulidades por vícios formais. Um advogado experiente conduz essas reuniões com segurança, garantindo legalidade nas decisões.
c) Capacidade de mediação e resolução de conflitos
A capacitação em técnicas de negociação e a compreensão dos limites legais fortalecem a habilidade do advogado-síndico de atuar como agente de pacificação interna, essencial em contextos de conflitos interpessoais ou disputas sobre despesas e obras.
d) Compliance e mitigação de riscos
A cultura da conformidade (compliance) é fundamental em grandes condomínios. Um advogado traz a visão sistêmica necessária para assegurar a observância às normas legais e regulamentares, minimizando passivos ocultos.
O que o Código Civil determina sobre os poderes e deveres do síndico?
O art. 1.348 do Código Civil, em seus incisos II e VII, dispõe:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
II – representar ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, o condomínio;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como aplicar as multas devidas.
Esse dispositivo atribui ao síndico a prerrogativa de representação legal do condomínio, inclusive em juízo. Isso significa que o síndico é legitimado processual nos termos do art. 75, inciso XI, do Código de Processo Civil:
Art. 75. Serão representados em juízo, ativa e passivamente:
XI – o condomínio edilício, pelo síndico ou pelo administrador.
Em outras palavras, o Código Civil autoriza o síndico a representar o condomínio judicialmente, inclusive ajuizar ações de cobrança de cotas condominiais inadimplidas.
A medida responde à crescente complexidade da vida condominial. Hoje, gerir um condomínio é gerir uma microcidade: há implicações financeiras, tributárias, cíveis, trabalhistas, ambientais e sociais em quase todas as decisões tomadas em assembleia ou no dia a dia da administração. É nesse contexto que o papel do síndico deixa de ser meramente representativo e passa a exigir competências de gestor multidisciplinar, com alto grau de capacitação técnica, senso ético aguçado e discernimento jurídico refinado. Ao mesmo tempo, a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) vem participando ativamente do debate sobre a legitimidade e os limites da regulamentação imposta pelo CFA. Por meio de pareceres técnicos emitidos por suas comissões de direito condominial e direito público, a OAB sustenta que a sindicatura, por sua natureza eletiva e fiduciária, não poderia ser equiparada a uma profissão técnica sujeita a registro compulsório em conselho. Segundo seus argumentos, a figura do síndico, ainda que profissional, atua em nome da coletividade condominial, e não por atividade empresarial típica.
Mas, independentemente desse debate institucional — que poderá ainda ser objeto de pacificação judicial nos tribunais superiores —, um ponto de consenso já se formou entre condôminos, administradoras e juristas: o condomínio que deseja segurança, eficiência e tranquilidade precisa investir em gestão qualificada. E é aqui que a figura do advogado-síndico surge como uma alternativa especialmente poderosa e estratégica.
O advogado, por sua formação, acumula um capital intelectual de valor inestimável para o condomínio. Ele compreende profundamente o Código Civil, conhece os meandros do direito contratual e as dinâmicas do processo judicial, domina os procedimentos extrajudiciais de cobrança, entende os riscos da má gestão documental e sabe navegar com segurança por entre normas municipais, ambientais, trabalhistas e fiscais. Ele é, por excelência, um gestor jurídico — e o condomínio, por sua natureza, é uma entidade regulada por leis e regimentos que exigem interpretação técnica, aplicação prudente e respeito institucional. Um síndico que também é advogado é capaz de antecipar litígios, evitar autuações, mediar conflitos com propriedade, contratar prestadores de serviço com cláusulas jurídicas bem redigidas, estruturar assembleias com plena legalidade, elaborar notificações com fundamentação normativa e acompanhar a execução de contratos com olhos treinados para o detalhe. Além disso, por estar habituado à lógica da prestação de contas e da responsabilidade fiduciária, sua atuação tende a ser mais transparente, documentada e orientada a resultados de longo prazo.
A vantagem competitiva que um advogado oferece ao condomínio não está apenas em sua habilidade técnica, mas na visão sistêmica que ele traz: o advogado-síndico é alguém que pensa no coletivo, age preventivamente, dialoga com base na lei e compreende que cada manutenção, cada contratação, cada conflito e cada assembleia são, antes de tudo, atos jurídicos com implicações reais. Ele transforma a administração do condomínio de um desafio tático em uma operação estratégica.
No Brasil, onde crescem as demandas judiciais por erros, imperícia, imprudência e crimes de gestão condominial, em que os órgãos de controle estão cada vez mais atentos ao cumprimento das normas, e em que os condôminos exigem eficiência e transparência, a escolha de um advogado para a sindicatura profissional se mostra não apenas lógica, mas visionária. Trata-se de alinhar o condomínio com os melhores padrões de governança urbana, responsabilidade social e valorização patrimonial. O futuro dos condomínios brasileiros é inteligente, integrado, legalmente estruturado e tecnicamente guiado. E nesse futuro, uma máxima se impõe: condomínio que se respeita contrata profissionais sérios; condomínio inteligente contrata advogados.
Até que haja uma definição judicial ou legislativa clara sobre o tema, a postura recomendável é de sempre ter cautela jurídica e conformidade ética, com pareceres jurídicos individualizados para cada situação de exercício profissional. Se tiver dúvidas, estou a disposição.
Espero ter ajudado!
Dra. Patrícia Pereira Moreno
email: dra.patriciapereiramoreno@gmail.com
OAB Paraná 91.784 /PR
OAB Rio Grande do Sul 110.913A /RS
OAB São Paulo 132.664 /SP
Referências Bibliográficas
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BRASIL. Conselho Federal de Administração. Resolução Normativa CFA nº 664, de 8 de abril de 2025. Dispõe sobre o registro no Conselho Regional de Administração (CRA) das pessoas físicas e jurídicas que exerçam ou explorem a atividade de síndico profissional e administração condominial. Disponível em: https://cfa.org.br/nova-rn-cfa-no-664-2025-acaba-com-a-polemica-sobre-o-registro-dos-sindicos-profissionais-e-administradoras-de-condominio. Acesso em: 22 maio 2025.
CONJUR – CONSULTOR JURÍDICO. Para OAB-RJ, fiscalização de síndicos pelo CFA é inconstitucional. São Paulo: Conjur, 2 jan. 2025. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2025-jan-02/para-oab-rj-fiscalizacao-de-sindicos-pelo-cfa-e-inconstitucional. Acesso em: 22 maio 2025.
OAB. Comissão de Direito Condominial da OAB aprova parecer contrário à vinculação de síndicos ao CFA. Brasília: OAB Nacional, 2023. Disponível em: https://www.oab.org.br/noticia/61119/comissao-aprova-parecer-que-nega-vinculo-de-sindicos-de-condominios-a-conselho-de-administracao. Acesso em: 22 maio 2025.
SIPCES – Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas Prestadoras de Serviços. CFA cancela Resolução 654, mas publica nova norma exigindo registro de síndico. Vitória, ES: SIPCES, 2025. Disponível em: https://www.sipces.org.br/materias,22068,cfa-cancela-resolucao-654-mas-publica-nova-norma-exigindo-registro-sindico.html. Acesso em: 22 maio 2025.
